Sanierung beginnt nicht mit dem neuen System. Sie beginnt mit dem Verständnis des Bestands
Energetische Sanierungen im Wohnungsbestand scheitern selten an fehlenden Technologien. Sie scheitern an falschen Annahmen über den Bestand – an Leitungsführungen, die niemand kannte, an Schächten, die zu klein sind, an baulichen Gegebenheiten, die eine geplante Lösung technisch oder wirtschaftlich unmöglich machen.
Wir beginnen jedes Sanierungsprojekt mit einer strukturierten Bestandserfassung. Erst wenn wir wissen, was tatsächlich vorhanden ist, entwickeln wir ein Sanierungskonzept – technisch realisierbar, wirtschaftlich vertretbar, förderfähig.
Was ist Bestandserfassung – und warum ist sie unverzichtbar?
Bestandserfassung bedeutet: systematische Aufnahme und Dokumentation aller vorhandenen gebäudetechnischen Anlagen und baulichen Gegebenheiten, die für die Sanierungsplanung relevant sind.
Das umfasst im Einzelnen:
- Heizungsanlage: Wärmeerzeuger (Typ, Alter, Leistung), Verteilsystem, Heizkörper oder Flächenheizung, Rohrdurchmesser, Dämmzustand der Leitungen
- Lüftung: Vorhandene Lüftungsöffnungen, Abluftanlagen, Schachtsituationen, Dichtheitsgrad der Gebäudehülle
- Sanitär: Leitungsführung, Rohrwerkstoffe, Schachtmaße, Zustand der Entwässerung, Warmwasserversorgung
- Gebäudehülle (soweit TGA-relevant): Dämmzustand, Fensterqualität, Luftdichtheit – als Grundlage für die Dimensionierung neuer Heizsysteme
- Schacht- und Technikraumsituation: Verfügbarer Platz für neue Anlagen, Zugänglichkeit, bauliche Einschränkungen
Das Ergebnis der Bestandserfassung ist eine klare, dokumentierte Grundlage – die verhindert, dass ein Sanierungskonzept an der Bausubstanz scheitert.
TGA-Sanierungsleistungen im Überblick
Auf Basis der Bestandserfassung entwickeln und planen wir die Sanierung der gebäudetechnischen Anlagen nach HOAI. Je nach Projektumfang werden einzelne Gewerke oder alle drei Bereiche gemeinsam saniert.
Heizungssanierung
Systemwechsel oder Modernisierung der Wärmeerzeuger: Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, Gas-Hybrid als Übergangslösung. Anpassung der Verteilsysteme, hydraulischer Abgleich, Heizkörpertausch oder Nachrüstung von Flächenheizung. Planung nach HOAI LPH 1–9, KfW/BEG-förderfähig.
Lüftungssanierung
Nachrüstung von Lüftungsanlagen nach energetischer Verbesserung der Gebäudehülle – insbesondere nach Fenstererneuerung oder Fassadendämmung. Lüftungskonzept nach DIN 1946-6, dezentrale oder zentrale Systeme je nach baulicher Möglichkeit.
Sanitärsanierung
Strangsanierung, Trinkwasserleitungstausch (insbesondere bei Blei- oder veralteten Stahlleitungen), Erneuerung der Entwässerung, Zirkulationsnachrüstung zur Sicherstellung der Trinkwasserhygiene.
GEG, KfW-Förderung und BEG – der regulatorische Rahmen
Energetische Sanierungen im Wohnungsbestand sind nicht nur technisch sinnvoll – sie sind zunehmend regulatorisch notwendig und finanziell attraktiv gefördert.
GEG-Anforderungen bei Sanierung
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt bei wesentlichen Sanierungsmaßnahmen Anforderungen an den energetischen Mindeststandard der erneuerten Bauteile und Anlagen. Beim Heizungstausch gelten seit 2024 verschärfte Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien.
Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG)
Die BEG fördert Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagentechnik sowie die Sanierung zum Effizienzhaus. Relevante Förderschienen für TGA-Sanierungen:
- BEG EM (Einzelmaßnahmen): Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Dämmung
- BEG WG (Wohngebäude): Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 40, 55 oder 70
- iSFP-Bonus: Zusatzförderung bei Sanierung auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)
Unser Beitrag zur Förderabwicklung
Wir erstellen die technischen Nachweise und Anlagenbeschreibungen, die für Förderanträge über KfW und BAFA erforderlich sind. Die eigentliche Antragstellung erfolgt über einen zugelassenen Energieberater – wir koordinieren unsere Planungsleistungen mit diesem ab, damit Förderanforderungen und technische Planung konsistent sind.
Wirtschaftlichkeit der Sanierung: Was sich wirklich rechnet
Eine energetische Sanierung ist eine Investitionsentscheidung – keine reine Pflichtmaßnahme. Die relevante Frage ist nicht nur: „Was kostet die Sanierung?“ Sondern: „Was kostet es, nicht zu sanieren?“
Wir unterstützen Investoren und Eigentümer bei der wirtschaftlichen Bewertung:
- Betriebskostenvergleich: Aktuelle Energiekosten vs. prognostizierte Kosten nach Sanierung
- Förderpotenzial: Welche Maßnahmen sind in welcher Kombination maximal förderfähig?
- Lebenszyklusbetrachtung: Investitionskosten der Sanierung vs. Einsparungen über 15–20 Jahre
- Reihenfolgeplanung: Welche Maßnahmen zuerst – damit spätere Sanierungsschritte nicht frühere entwerten?
Eine schlecht geplante Reihenfolge kann teuer werden: Wer zuerst die Fassade dämmt und danach die Heizung austauscht, hat die Heizung möglicherweise falsch dimensioniert. Wer zuerst die Fenster erneuert und keine Lüftung nachrüstet, riskiert Schimmelprobleme. Wir bringen diese Zusammenhänge von Beginn an in die Planung ein.
Haben Sie ein Sanierungsprojekt in München oder Bayern?
Sprechen Sie uns an – wir klären in einem ersten Gespräch, welche Bestandserfassung und welche Sanierungsschritte für Ihr Gebäude und Ihre Ziele sinnvoll sind.
Häufige Fragen zur energetischen Sanierung
Instandsetzung bedeutet: ein defektes oder veraltetes Bauteil wird durch ein gleichwertiges ersetzt – der energetische Standard bleibt unverändert. Energetische Sanierung bedeutet: die Maßnahme verbessert nachweislich den energetischen Standard des Gebäudes – durch bessere Dämmwerte, effizientere Anlagentechnik oder beides. Diese Unterscheidung ist förderrechtlich entscheidend: Nur energetische Sanierungsmaßnahmen im definierten Sinne sind über BEG und KfW förderfähig.
Ohne Bestandserfassung plant man an der Realität vorbei. Schachtmaße, Leitungsführungen und bauliche Gegebenheiten bestimmen, welche Sanierungslösungen tatsächlich umsetzbar sind. Eine Wärmepumpe, die im Konzept optimal klingt, kann an fehlenden Aufstellflächen oder an nicht anpassbaren Heizkörpern scheitern. Eine zentrale Lüftungsanlage kann unmöglich sein, wenn die Schachtsituation keine Kanalführung erlaubt. Die Bestandserfassung schützt vor Planungen, die auf der Baustelle nicht funktionieren.
Nicht zwingend – aber eine phasenweise Umstellung erhöht den Planungsaufwand erheblich und kann die Systemeffizienz beeinträchtigen. Bei zentralen Heizsystemen (z. B. zentrale Wärmepumpe mit Nahwärmeverteilung) ist eine simultane Umstellung in der Regel wirtschaftlicher. Bei dezentralen Lösungen (z. B. Wohnungsstationen) ist eine stufenweise Umstellung möglich. Wir beraten zur jeweils wirtschaftlichsten Vorgehensweise für Ihr konkretes Gebäude.
Die wichtigste Förderung ist die Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) über KfW und BAFA. Für Mehrfamilienhäuser relevant sind: BEG EM für Einzelmaßnahmen an Heizung, Lüftung und Hülle; BEG WG für die Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus. Hinzu kommt der iSFP-Bonus für Sanierungen auf Basis eines individuellen Sanierungsfahrplans. Die Fördersätze und -bedingungen ändern sich regelmäßig – wir beraten Sie zum aktuellen Stand im Kontext Ihres Projekts.
Ja – Objektüberwachung (HOAI LPH 8) ist Bestandteil unseres Leistungsangebots. Das bedeutet: Wir begleiten die Ausführung, prüfen die Qualität der eingebauten Anlagen, nehmen die Heizungs-, Lüftungs- oder Sanitäranlage ab und übergeben vollständige Dokumentationsunterlagen. Bei bewohnten Gebäuden koordinieren wir die Ausführungsabschnitte so, dass die Versorgungssicherheit während der Sanierung gewährleistet bleibt.
Eine pauschale Altersgrenze gibt es nicht – entscheidend sind der technische Zustand der Anlage, die Energiekosten und das Förderpotenzial. Als grobe Orientierung: Heizungsanlagen ab einem Alter von 15–20 Jahren sollten auf Effizienzpotenzial geprüft werden. Bei Anlagen ab 25 Jahren ist ein Systemwechsel in der Regel wirtschaftlich sinnvoll – insbesondere wenn gleichzeitig Maßnahmen an der Gebäudehülle geplant sind. Wir bewerten das für Ihr Gebäude konkret auf Basis der Bestandserfassung.
Frank Rapita — Fachplaner TGA
